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내 보증금 지키는 법, 2026년에 꼭 확인해야 할 '집주인 세금 체납 조회'

최근 몇 년간 전세 사기 문제가 사회적으로 큰 이슈가 되면서, 이제 전세 계약 전 '집주인 체납 세금 확인'은 선택이 아닌 필수 절차가 되었습니다. 특히 2026년부터는 관련 시스템이 더욱 고도화되었음에도 불구하고, 여전히 많은 분들이 어떻게 확인해야 하는지 몰라 막막해하시는데요. 오늘은 1분 만에 스마트폰으로 집주인의 세금 상태를 확인하는 법을 총정리해 드립니다.

1. 왜 집주인의 체납 세금을 확인해야 할까?

전세 사기
계약

전세금보다 국세나 지방세가 우선 변제되는 원칙 때문에, 집주인이 세금을 많이 미납한 상태에서 집이 경매로 넘어가면 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 '국세/지방세 완납 증명서' 확인이 필요합니다.

2. 2026년형 '안심전세 앱' 활용하기

가장 쉽고 빠른 방법은 국토교통부와 HUG가 운영하는 '안심전세 3.0 앱'을 활용하는 것입니다.

  • 단계 1: 스마트폰에서 '안심전세' 앱을 다운로드 및 실행합니다.
  • 단계 2: 'HUG 안심리포트' 메뉴를 통해 해당 매물의 주소를 입력합니다.
  • 단계 3: [집주인 조회] 버튼을 통해 집주인의 동의 하에(또는 법적 근거에 따라) 국세 및 지방세 체납 여부를 실시간으로 확인합니다.
  • 특징: 2026년부터는 집주인의 별도 서류 제출 없이도 시스템 간 연동을 통해 즉시 확인이 가능해졌습니다.

3. 직접 서류를 요청하는 경우 (오프라인/온라인)

만약 시스템 오류가 있거나 더 확실한 서류가 필요하다면 아래 서류를 요구하세요.

구분 서류 명칭 발급처
국세 국세 완납 증명서 홈택스(온라인), 세무서(방문)
지방세 지방세 완납 증명서 위택스(온라인), 주민센터(방문)

4. 계약서에 꼭 넣어야 할 특약 문구

확인만으로는 부족합니다. 계약서 상에 아래와 같은 특약을 넣어 안전장치를 만들어야 합니다.

"임대인은 잔금일 익일까지 당해세(국세, 지방세)의 체납이 없음을 보증하며, 위반 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 위약금을 지급하기로 한다."

'설마' 하는 마음이 가장 위험합니다

전세 사기는 예방이 최선입니다. 2026년 최신 앱과 법 제도를 적극 활용하여, 계약 전 단 1분의 투자로 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다. 만약 집주인이 조회를 거부한다면, 그 계약은 처음부터 다시 고민해 보시는 것이 좋습니다.

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